Svenska huspriser 1986-2017
SCB har bra husprisdata från 1986-idag med kvartalsvis data över Sveriges huspriser. Husprisindex börjar på 100 från 1981 och de har kvartalsdata från 1986. Som vi ser var ökningen tills kvartalsdatan började modest, endast 11 %. Under åren 1986-1991 dubblades huspriserna och gick sedan ner med -20 % efterföljande år. Som syns i datan var nedgången inte så stor i huspriserna, men desto större i bostadsrättspriserna under denna period. Sedan 1981-idag har huspriserna gått upp med 680 %, vilket innebär en ökning på 5,8 % per år eller 2,8 % om man justerar för inflation.
Nu är frågan vad som skulle hänt om vi applicerar trendföljning? Vi har kvartalsdata, så av enkelhet använder vi 12-månaders glidande medelvärde vilket här blir snittet av 4 kvartal. Det blir ju lite mer trög respons än vid användandet av månadsdata, då man endast kan köpa och sälja 4 gånger per år, i slutet av varje kvartal.
Ovan visas husprisindex och det glidande medelvärdet. Nedan visas vad det skulle resulterat i om man investerat utifrån detta. Som syns skulle man i så fall undvikit det stora prisfall som skett under 90-talskrisen och i stort sett varit ute ur marknaden i några år. Man skulle också varit ute ur marknaden under 2008 och 2011. Man kan tro att då dessa perioder var så korta och att marknaden inte gick ner så mycket skulle det lett till lägre avkastning. Som syns verkar inte det vara fallet, utan man ser verkligen att huspriserna är tröga och ändrar sig under långa spann. Trendföljning fungerar därför till och med bättre på huspriserna än på börsen.
USA:s huspriser 1975-idag
De amerikanska huspriserna har ökat 680 % under perioden 1975-idag, vilket innebär 5 % per år. Det är endast något under den svenska ökningen i bostadspriser, trots att vi nu sett tio år där utvecklingen i stort sett varit plus/minus noll på grund av bostadsbubblan där. Som vi ser i grafen nedan var utvecklingen stabil under perioden 1975-2000, för att sedan övergå till bubbelmani under 2000-2006, som sedan sprack ordentligt med en nedgång på - 27 %.
Testar vi applicera glidande medelvärde på denna data som är månadsdata under 1975-2017 får vi också bra resultat. Som vi ser nedan gav det "felaktig" signal under 90-talet, men som visade sig inte dra ner avkastningen. Bubblan under finanskrisen kunde en trendföljande strategi fånga riktigt bra, som syns nedan. Liksom svenska huspriser fungerade det riktigt bra på amerikanska.
Dagens läge
I Sverige har Valueguard ett bra index på svenska bostadspriser sedan 2005. Som vi ser nedan är vi nu under 12-månaders glidande medelvärde för de senaste månaderna. Senast detta hände var i eurokrisen 2011-2012 och innan dess under krisen 2008-2009.
Kollar vi priserna för bostadsrätter i Stockholm så dyker dessa ännu mer tvärt under glidande medelvärdet. Som vi ser är det ett ganska drastiskt ändrat sentiment på marknaden som vi senast såg vid finanskrisen.
Som syns i graferna tar det ett tag för marknaden att vända efter nedgång och det är ingen vidare brådska in i marknaden när den vänt ned. Efter marknaden vände ner efter 2007 och 2010 kunde man göra köp till lägre/likvärdiga priser i två år därefter. Dessa två vändningar på marknaden skedde i samband med en högkonjunktur som toppade och övergick i lågkonjunktur, så vi får se om detta är fallet i dagsläget.
Sammanfattning
Som sagt tidigare kan detta ge köplägen på marknaden framöver. Den försiktiga kan välja att avvakta att se att trenden blir positiv på marknaden om vi nu ser en större nedgång i bostadspriser. Som vi ser ovan har det inte skadat att göra detta och även om det varit bra läge att köpa på dippar senaste tio åren kanske det inte är fallet i dagsläget om priserna fortsätter ner. Som vi ser har trendföljning fungerat bra över tid, speciellt att skydda sig mot de bubblor som skett på både svenska och amerikanska marknaden.
Om nu priserna faller och vi ser en större nedgång på 20-30 % och det sker enligt historiska mönster tenderar det värsta fallet vara 2 år efter huspriserna brutit under MA12. Det blir att observera om detta sker det kommande året, eller om vi nu bara sett en mildare nedgång som under de tidigare två lågkonjunkturerna. De kommande åren får utvisa om vi har haft en bostadsbubbla eller inte.