Räntekänsligheten i nyproduktion

I och med avkylningen på bostadsmarknaden har jag börjat titta närmare på att köpa en bostad, ett tema som kommit upp flera gånger här på bloggen tidigare. Nu senaste halvåret har jag fått ordentlig koll på vad för objekt som ligger ute på marknaden i Uppsala och vad prisnivåerna legat på samt de nya prisnivåerna efter prisfallet. Skillnaden är inte alltför markant, men allmänt ligger prisnivån några hundratusen kronor lägre än för ett år sedan och budgivningarna är inte lika hektiska.

Det jag däremot inte hunnit sätta mig in i mycket är att analysera bostadsrättsföreningarnas ekonomi. Nu nyligen kom Riksbanken ut med en ekonomisk kommentar om räntekänsligheten genom bostadsrättsföreningarna. Det är något som legat i bakhuvudet, men känns svårt att kvantifiera, och i mina egna räntekänslighetsanalyser har jag endast räknat på hur min egna räntekostnad kommer öka vid ökande räntor. Som det nu verkar är känsligheten mycket hög i nyare produktion och jag förstår nu mångas kritik mot glädjekalkyler i nyproduktion.

Exempelvis är det inte helt ovanligt här i Uppsala att nya 3:or på 80 kvm har en avgift på endast 4 000 kr i månaden, trots att bostadens andel i föreningen motsvarar ett lån på 1 miljon (12 000 kr/kvm). En ekonomiska plan jag kollade upp visade det sig att anledningen till denna låga avgift är flera:
I den ekonomiska planen visas också att för varje procentenhet ökning av ränta över 3 % innebär det en ökning på årsavgiften med 130 kr per kvm (i likhet med Riksbankens rapport), vilket innebär 850 kr per månad i avgiftsökning för 80 kvm. Alltså ganska räntekänsligt. Utöver denna räntekänslighet verkar det också som att man vida underskattar fastighetens underhåll och avskrivningstid i den ekonomiska kalkylen för att få ihop till en så pass låg avgift. Det löser sig i dagsläget då räntan ligger under 3 %, vilket gör att nybildade föreningar tenderar att gå på plus då många får förmånliga lån på 1-2 % (vissa ner till 0,5 %).

I en förening som var 10 år gammal sänkte de till och med avgiften på grund av att räntan var så låg (trots fortsatt höga lån i föreningen och minimala avsättningar till underhåll). Bra för de som ska sälja, då de kan få mer ut för lägenheten (var ganska många lägenheter i föreningen till salu för tillfället). Situationen är liknande för den flesta nya bostadsrättsföreningarna (byggda efter 2000) och i vissa föreningar hade de en linjär avskrivning på fastigheterna på 333 år. Många har fortsatt marginal för ökande räntor, men skulle dessa gå över 2-3 % blir avgiftsökningen närmare 100 kr per kvm/år. 

Skillnaden mot äldre produktion är i alla fall stor och i många äldre fastigheter där man till och med gjort det mesta omfattande underhållet så som stambyte och fasadrenovering är räntekänsligheten liten. Flera av dessa föreningar har fortsatt med liknande avgifter, vilket gör att räntan kan dubblas eller tredubblas innan de ens behöver öka avgiften. Också med låga lån på 1000 - 2000 kr per kvm gör att avgiftshöjningen blir begränsad med ökande räntor (10-20 kr per kvm/år för varje procentenhet vilket innebär ca 70-130 kr i månaden för 80 kvm). 

En sak är i alla fall säker efter denna genomgång och det är att jag kommer undvika nyare produktion och satsa på äldre. Jag bor för tillfället i en fastighet från 60-talet och helt nöjd med denna standard (trots att köket och badrum är original och fastigheten inte är stambytt). Bostäderna med låga lån i föreningen, genomförda stambyten och nyrenoverade kök/badrum och låg avgift ligger dessutom lägre i pris än nyare produktion utan samma risk för avgiftshöjningar framöver (snarare att avgifterna kan sänkas om den låga räntan håller i sig). 

Det var i alla fall intressant att se att räntekänsligheten var så stor i nyproduktion och att ökande räntor kan slå ut med flera tusentals kronor i ökade månadsavgifter. Utöver det kommer det framöver tillkomma ökande kostnader i form av underhåll då många tillämpar progressivitet i denna beräkning. Många är nog medvetna om att avgifterna kan höjas vid ökande räntor men inte med så mycket. Sen kvartstår givetvis frågan om räntorna kommer vara fortsatt låga eller öka framöver.

Har ni tips på några andra varningsflaggor i bostadsrättsföreningarnas rapporter?